FASE 3: FINANCIERING

(12 min lezen)

Kies de financiering die het beste bij u past.

  1. Alle mogelijkheden in één overzicht

    Financiering

    Het is duidelijk met wie u het eerstelijnscentrum gaat ontwikkelen. U hebt een zorgvisie uitgewerkt, de vormen van samenwerking besproken, de kosten in kaart gebracht en een ondernemingsplan geschreven. Kortom, de plannen worden steeds concreter. Tijd om de financiering van het centrum zorgvuldig onder de loep te nemen en de mogelijkheden op dit gebied te verkennen.

    Het grootste verschil in de diverse vormen zit ‘m in de financiering met eigen middelen (al dan niet gecombineerd met een lening van de bank) versus financiering door derden. Een combinatie kan natuurlijk ook. Dit verschil is van belang voor het eigendom van het vastgoed en de bijbehorende risico’s. Bij wie het eigendom ook ligt: in beide gevallen zijn er voordelen en nadelen.

    Een belangrijke overweging hierbij is dat zorgverleners gespecialiseerd zijn in het verlenen van zorg en niet in projectontwikkeling. Bedenk dat het volledig zelf opzetten van een eerstelijnscentrum specifieke expertise vereist, zowel op het gebied van vastgoedontwikkeling als vastgoedbeheer. De risico’s zijn zeker niet onoverkomelijk, maar neem ze wel bewust en ondervang ze juridisch.

    Hieronder leest u per type financiering hoe het zit met het eigendom, welke risico’s ermee gepaard gaan, wat de voordelen zijn en welke vereisten gelden.

    1. Volledige financiering met eigen middelen

      Een of meerdere participerende zorgverleners kunnen besluiten om het eerstelijnscentrum met eigen middelen te financieren. Zij moeten dan wel beschikken over flink wat eigen vermogen.

      1. Wie wordt eigenaar?

        De financierende zorgverleners worden (gedeeld) eigenaar van het vastgoed.

      2. Wat zijn de voordelen?

        • De financierende zorgverleners ontvangen huurinkomsten ter compensatie voor de financiële risico’s. Een goedlopend eerstelijnscentrum kan een aantrekkelijk rendement opleveren.
        • Deze vorm van financiering is het minst complex: er zijn geen externe partijen betrokken, die inspraak en eisen kunnen stellen aan (de organisatie van) het eerstelijnscentrum.
      3. Wat zijn de risico’s?

        • De financierende zorgverleners zijn voor hun inkomen, spaargeld en oudedagsvoorziening afhankelijk van het eerstelijnscentrum. Het rendement op het ingelegde vermogen kan door uiteenlopende oorzaken minder hoog uitvallen dan verwacht.
        • De financierende zorgverleners vervullen meerdere rollen tegelijkertijd: ze zijn eigenaar, beheerder én zelfstandig ondernemer van/in het eerstelijnscentrum. Zij moeten hun tijd en energie dus verdelen om het centrum succesvol te laten zijn. Een hogere werkdruk kan ook privé voor spanningen zorgen. Het uitbesteden van het vastgoedbeheer aan een professionele partij kan dit verhelpen. Daarnaast is het mogelijk lastig om (een gedeelte van) het vastgoed te verkopen bij pensioen, verhuizing, etc.
        • Collega’s kunnen de ‘dubbele pet’ van de financierende zorgverleners als vervelend ervaren. Goede onderlinge afspraken zijn nodig om conflicten hierover te voorkomen.
      4. Wat zijn de vereisten?

        Een of meerdere betrokken zorgverleners met voldoende eigen vermogen, die bovendien bereid zijn om dit vermogen (deels) te investeren in de bouw van het eerstelijnscentrum.

    2. Financiering met eigen middelen en een lening van de bank

      Het opzetten van een eerstelijnscentrum van enige omvang kost gemiddeld een paar miljoen euro. In de praktijk komt het niet vaak voor dat zorgverleners voldoende eigen vermogen hebben om de financiering helemaal voor eigen rekening te nemen. Gedeeltelijke financiering door de bank biedt dan uitkomst. Via zo’n constructie brengen een of meerdere participerende zorgverleners een gedeelte (15%-35%) als eigen vermogen in en verstrekt de bank de rest (65%-85%) als hypothecaire lening. Afhankelijk van de casus komt het ook voor dat een bank het volledige bedrag kan en wil financieren.

      1. Wie wordt eigenaar?

        De financierende zorgverleners worden (gedeeld) eigenaar van het vastgoed. Als verstrekker van de hypothecaire lening heeft de bank geen eigendomsrechten, maar vaak wel een eerste recht van hypotheek.

      2. Wat zijn de voordelen?

        • Zorgverleners hoeven minder tot geen eigen vermogen mee te brengen.
        • Ter compensatie voor de financiële risico’s ontvangen de financierende zorgverleners huurinkomsten. Een goedlopend eerstelijnscentrum kan een aantrekkelijk rendement opleveren.
        • Deze vorm van financiering is gangbaar in de markt.
        • Banken hebben vaak sectorexperts in dienst die als sparringspartner over financiering en het gehele proces kunnen meedenken.
      3. Wat zijn de risico’s?

        • Er is een extra financieel risico voor financierende zorgverleners, omdat de bank het eerste recht van hypotheek heeft op huurvorderingen en huurpenningen. Hierdoor is het ingelegde vermogen gevoeliger voor fluctuaties.
        • De financierende zorgverleners vervullen meerdere rollen tegelijkertijd: ze zijn eigenaar, beheerder én zelfstandig ondernemer van/in het eerstelijnscentrum. Zij moeten hun tijd en energie dus verdelen om het centrum succesvol te laten zijn. Een hogere werkdruk kan ook privé voor spanningen zorgen. Het uitbesteden van het vastgoedbeheer aan een professionele partij kan dit verhelpen. Daarnaast is het mogelijk lastig om (een gedeelte van) het vastgoed te verkopen bij pensioen, verhuizing, etc.
        • Collega’s kunnen de ‘dubbele pet’ van de financierende zorgverleners als vervelend ervaren. Goede onderlinge afspraken zijn nodig om conflicten hierover te voorkomen.
      4. Wat zijn de vereisten?

        Er moet een bank bereid zijn om een deel hypothecair te financieren, mogelijk met aanvullende borg van de vastgoedeigenaar. Daarnaast moeten een of meerdere betrokken zorgverleners het resterende bedrag met eigen vermogen kunnen aanvullen. Door het betrekken van een externe partij (de bank) moet er voldaan worden aan bepaalde eisen omtrent juridische structurering, samenwerkingsvormen, etc.

      5. Financieringspartners

        Mogelijke partners waarvoor u kunt kiezen voor een lening van een bank:

      6. Naam ABN AMRO Bank (Sector Specialisten Medische en Vrije Beroepen)
        Intro Wanneer u start als zelfstandig zorgondernemer komt er veel op u af. Maak daarom gebruik van de kennis van onze Sector Specialisten. Zij opereren landelijk in de 1e en 1,5-lijnszorg en adviseren u graag over financieringen en strategie- en visievraagstukken. Zij hebben een uitgebreid netwerk en houden contact met alle relevante beroeps- en brancheorganisaties. Vertelt u ons uw verhaal?
        Focus Heeft u een medisch beroep? Zoals huisarts, dierenarts, apotheker, fysiotherapeut, psycholoog, medisch specialist, tandarts of studeert u daarvoor? We hebben voor u als medisch ondernemer, medicus in loondienst of medisch student een breed pakket aan producten en diensten, aangepast aan uw specifieke situatie.
        Zekerheden Maatwerk afhankelijk van de casus. Mogelijke zekerheden zijn: eerste hypothecaire inschrijving, een borgstelling en verschillende verpandingen.
        Wanneer contact opnemen? Bespreken businessplannen, realiseren gezondheidscentra? Praktijk starten, overnemen, beëindigen of overdragen? We vinden het belangrijk dat klanten zich omringen en laten bij staan door de juiste adviseurs. De bank speelt bij dit soort vraagstukken een belangrijke rol. Het is onze ervaring dat het belangrijk is om in een vroeg stadium te sparren met de bank.
        Contactgegevens E. Hogenbirk
        els.hogenbirk@nl.abnamro.com
        M +31 6 51 474 226
        W.B.A. Texel
        winston.texel@nl.abnamro.com
        M +31 6 51 603 159
      7. Naam Rabobank
        Intro Gezondheidscentra van zorgprofessionals zijn veelal financierbaar bij de Rabobank omdat het concept past bij de zorg van de toekomst.
        Focus Om onze gezondheidszorg ook voor toekomstige generaties hoogwaardig, toegankelijk en betaalbaar te houden is een fundamentele transitie en hervorming noodzakelijk. Dat vraagt van zorgaanbieders een heldere visie, strategische keuzes en een bedrijfsmatige aanpak en werkwijze. Innovatie en ondernemerschap zijn daarvoor belangrijke ‘drivers’. De sterke focus op reparatie-geneeskunde zal moeten verschuiven naar voorzorg en preventie. De Rabobank heeft als ambitie om kennis, netwerken en bancaire diensten in te zetten waar de toegevoegde waarde voor de samenleving het grootst is. Gezondheidscentra vormen hierbij het symbool voor meer samenwerking.. Er is geen minimale investering of financieringsomvang. De Rabobank is lokaal bereikbaar op meer dan 100 plaatsen in Nederland. Binnen ons netwerk hebben wij 35 medicidesk banken. Meer informatie vindt u op www.rabobank.nl/gezondheidszorg.
        Zekerheden Financieren is maatwerk. Afhankelijk van uw persoonlijke situatie, uw plannen en financiele situatie kunnen zekerheden worden gesteld, denk dan aan hypotheek (bij koop) of bankgarantie (bij huur).
        Wanneer contact opnemen? Het ontwikkelen van een gezondheidscentra kent een lange doorlooptijd. Hoe langer wij u kennen, hoe sneller de financieringsaanvraag kan worden verwerkt. Neem contact op met uw idee in de eerste fase, zodat uw plan als maatwerk kan worden besproken en vervolgstappen inzake financiering kunnen worden afgestemd.
        Contactgegevens marleen.jansen@rabobank.nl
        Tel +31 (0) 30 21 67 946
      8. Naam Van Lanschot
        Intro Van Lanschot Healthcare richt zich heel specifiek op de ondernemende zorgprofessionals die voor zowel zakelijke en privevraagstukken staan.
        Focus Huisartsen die een eerstelijnscentrum willen opzetten. Geen minimale investeringsomvang.
        Zekerheden Maatwerk: vaak hypothecaire inschrijving, geen eigen inbreng wel vaak borgtocht, verpanding praktijk incl. omzet over rekening.
        Wanneer contact opnemen? Er mag ook al gebeld worden om te sparren.
        Contactgegevens Petra van de Hoef
        p.vandehoef@vanlanschot.com
        M +31 6 53 57 34 58
        Daphne Jansen
        d.jansen@vanlanschot.com
        M +31 6 12 90 48 09
    3. Financiering met de hulp van een informele investeerder

      Participerende zorgverleners kunnen of willen niet altijd eigen vermogen investeren in de realisatie van hun eerstelijnscentrum. Als ook financiering via de bank niet mogelijk is, kunnen zij op zoek gaan naar ‘informele investeerders’ die bereid zijn om (een gedeelte van) het eigen vermogen te verstrekken. Meestal gaat het dan om vermogende familieleden, vrienden of bekenden. Ook in deze constructie kan een deel met een hypothecaire lening van de bank worden gefinancierd.

      1. Wie wordt eigenaar?

        De verstrekkers van het eigen vermogen worden eigenaar van het vastgoed. Dit kan alleen een informele investeerder zijn, of een samenwerking tussen een informele investeerder en een of meerdere participerende zorgverleners.

      2. Wat zijn de voordelen?

        • Als participerende zorgverleners geen eigenaar zijn van het vastgoed lopen zij geen financieel risico en hoeven zij zich niet bezig te houden met vastgoedbeheer.
        • Informele investeerders kunnen flexibeler zijn in hun houding en voorwaarden dan officiële instanties. Hierdoor kan het makkelijker en sneller schakelen zijn.
      3. Wat zijn de risico’s?

        • Een informele investeerder heeft een ander belang als eigenaar (financieel rendement) dan participerende zorgverleners (goede zorg verlenen). Maak vooraf duidelijke afspraken over huurcontracten en andere vereisten.
        • Zakelijk en privé kunnen door elkaar gaan lopen. De informele investeerders willen soms inspraak, hoger rendement of andere onconventionele eisen. Successen worden vaak samen gevierd, maar tegenvallende resultaten kunnen persoonlijke relaties onder druk zetten.

        Zeker bij gemengd eigendom moeten vooraf duidelijke afspraken gemaakt worden over mogelijke verkoop van het vastgoed. Welke aandeelhouders mogen dit beslissen en hoe worden de afspraken met huurders voortgezet onder nieuwe eigenaren? Huurders willen wellicht inspraak, maar dit is niet gebruikelijk.

      4. Wat zijn de vereisten?

        Informele investeerders kunnen uitkomst bieden, maar moeten wel bekend zijn bij de zorgverleners. Ze moeten uit het eigen netwerk komen.

    4. Financiering vanuit een beleggingsfonds

      Kunnen of willen de participerende zorgverleners zelf geen eigen vermogen investeren? Kan de bank het eerstelijnscentrum niet financieren? Of willen de participerende zorgverleners geen eigendomsverantwoordelijkheden hebben? Dan kunnen zij in zee gaan met een beleggingsfonds dat investeert in zorgvastgoed.

      1. Wie wordt eigenaar?

        Beleggingsfondsen vereisen het volledige eigendom van het vastgoed. Participerende zorgverleners betrekken het eerstelijnscentrum als huurders, al hebben zij tijdens de bouw vaak wel inspraak. Bijvoorbeeld over de inrichting.

      2. Wat zijn de voordelen?

        • Beleggingsfondsen zijn professionele partijen, vaak gespecialiseerd in één type investering. Hierdoor beschikken zij over veel kennis van het volledige bouwproces.
        • Het beheer van een grotere vastgoedportefeuille kan door beleggingsfondsen geoptimaliseerd worden. De exploitatie wordt zo efficiënter en goedkoper geregeld.
        • Als participerende zorgverleners geen eigenaar zijn van het vastgoed lopen zij geen financieel risico en hoeven zij zich niet bezig te houden met vastgoedbeheer.
      3. Wat zijn de risico’s?

        • Participerende zorgverleners verliezen mogelijk een deel van de zeggenschap over de ontwikkeling van het gebouw. Maak vooraf duidelijke afspraken over indeling, inrichting, huurcontracten, huurders en onderhoudscontracten.
        • Beleggingsfondsen toetsen projecten aan hun investeringscriteria. Sommige fondsen zijn hierdoor minder flexibel, terwijl andere ook maatwerk leveren.
      4. Wat zijn de vereisten?

        Beleggingsfondsen zullen de projecten toetsen op het vlak van ontwerp, duurzaamheid, financiële haalbaarheid en of de huur op lange termijn betaalbaar blijft voor de zorgverlener.

      5. Financieringspartners

        Wanneer u kiest voor financiering vanuit een beleggingsfonds, zijn dit een aantal voorstellen voor partners:

        • Naam Bouwinvest
          Intro Het Bouwinvest Healthcare Fund investeert namens het pensioenfonds voor de Bouw in huisvesting voor zorgorganisaties.
          Focus Investeringen betreffen: (i) eerste- en anderhalve lijns zorgcentra, (ii) huisvesting voor ouderen (75+, en/of zorgvraag), (iii) huisvesting voor mensen met een lichamelijk of verstandelijke beperking, (iv) huisvesting voor mensen met dementie (verpleeghuiszorg). “Het fonds investeert met name in stedelijke gebieden in projecten van minimaal 2.000 m² VVO (bij een solitair project) of een omvang van minimaal € 10 mln (waar het eerstelijnscentrum een onderdeel van uitmaakt). Daarbij heeft het de voorkeur dat er één partij in het eerstelijnscentrum als hoofdhuurder optreedt.
          Zekerheden Een huurovereenkomst van minimaal 10 jaar, o.b.v. het ROZ 7:230a model (bedrijfsruimte) met drie maanden bankgarantie.
          Wanneer contact opnemen? Contact opnemen is zinvol zodra duidelijk is welke functies in het centrum moeten gaan komen met (ongeveer) welk vloeroppervlak. Op deze manier kan Bouwinvest in een vroegtijdig stadium beoordelen of het project zou kunnen passen. Indien dat zo is, kan Bouwinvest helpen om het project via een goede ontwikkelaar met de juiste expertise te laten realiseren en financieren.
          Contactgegevens Frank Nijs
          f.nijs@bouwinvest.nl
          M +31 6 82 73 18 93
        • Naam Cofinimmo
          Intro Cofinimmo is een vastgoedbeleggingsfonds dat zich specialiseerd in investeringen in en verhuur van zorgvastgoed in België, Nederland, Frankrijk en Duitsland.
          Focus Cofinimmo investeert via zijn dochtervennootschap Superstone NV in Nederlands zorgvastgoed. De scope is breed, van ouderenzorg, gehandicaptenzorg, revalidatie tot ziekenhuizen, poliklinieken en eerstelijnszorgcentra. De huidige portefeuille, inclusief een aantal eerstelijnszorgcentra, is verspreid over heel Nederland. Het beheer van de gebouwen gebeurt door eigen, Nederlandse, medewerkers met uitzondering van het commercieel beheer.
          Zekerheden Er worden marktconforme garanties gevraagd.
          Wanneer contact opnemen? Vanaf het moment dat er concrete plannen zijn kan er contact worden opgenomen.
          Contactgegevens Wim Van de Velde
          wvandevelde@cofinimmo.be
          Tel +32 2 777 14 11         M +32 477 57 67 73
          Anton Zuure
          azuure@cofinimmo.be
          Tel +32 2 777 14 11         M +31 6 53 58 87 32
        • Naam Apollo Zorgvastgoedfonds
          Intro Het Apollo Zorgvastgoedfonds initieert partnerships met institutionele beleggers en zorgaanbieders om te voorzien in de groeiende en veranderende vraag naar betaalbare en duurzame zorghuisvesting en faciliteiten.
          Focus Het Fonds investeert in Nederlands zorgvastgoed, waarbij de investeringen zijn verdeeld binnen drie segmenten: verpleegcomplexen, beschermd wonen en genees- en behandel centra (deze laatste hebben een minimale investeringsomvang van EUR 2mln).
          Zekerheden
          Wanneer contact opnemen? Bij initiatief of verdere fase in de realisatie van een multidisciplinair gezondheidscentrum, waarbij een huursituatie gewenst is.
          Contactgegevens Victor Gulickx
          v.gulickx@hartelt-fm.com, www.hartelt-fm.com
          M +31 6 25 18 80 70
        • Naam Syntrus Achmea Real Estate & Finance
          Intro Syntrus Achmea Real Estate & Finance is een vastgoedvermogensbeheerder die namens circa 60 institutionele beleggers (met name pensioenfondsen) investeert in vastgoed.
          Focus 1e en anderhalve lijns centra eventueel in combinatie met woningen of zorghotel / minimaal investeringsvolume van circa € 5 miljoen / niet in krimpregio / voldoende groot verzorgingsgebied van minimaal 5.000 patienten.
          Zekerheden Bankgarantie minimaal 3 maanden. Hoger naarmate financiële situatie huurder onzekerder is.
          Wanneer contact opnemen? Bellen zodra er een businessplan is en de intentie om met meerder zorgverleners samen te werken. Bij voorkeur eerst bellen met onze samenwerkingspartner voor ontwikkeling Zorgvastgoed Management BV (Eric Venghaus 06-53494953).
          Contactgegevens Daan Tettero
          daan.tettero@achmeavastgoed.nl
          M +31 6 12 20 20 10